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分享万科22年年报记录

时间:2023-4-25 阅读:277次 作者:jsdzsj.com

分享万科22年年报记录

  1、归母净利润226.2亿,扣非197.6亿,收入5038.4亿,开发业务结算收入4444亿,经营服务类业务512.6亿(全口径)。根据郁亮透露服务经营类业务利润贡献整体为0,则开发业务净利润率=197.6/4444=4.45%。

2、净利润有调节迹象:利息资本化率59.3%,超历年惯例的50%以下;资产减值4.5亿,远低于21年35.1亿,而22年房地产行业调整明显;处置长期股权投资的收益由13.8亿大幅升至46.1亿,这还是在行情不好的情况下取得的。

3、负债率76.95%,从18年开始连续下降,尤其是近三年,下降明显,处于降杠杆阶段。

4、存货中已完工产品占比:10.8%,绝对值增加111亿,达到近些年的最高峰(往年最高8%左右),去化不理想。

5、经营活动现金流净额27.5亿(21年41.1亿),在销售大幅下降的情况下不容易。

6、经营服务类业务按合并归母净利润-开发及配套业务权益净利润毛估估在19年达到亏损峰值后逐年减亏,到22年约为3.6亿。

7、计划与实际的情况有出入,无论是开发业务的新开工面积(计划的81.7%)还是竣工面积(计划的93.1%),包括经营服务类业务的收入增长:物业住宅收入+24.4%(计划25%)、万物梁行收入+28.3%(计划+35%)、万物为家收入+28.8%(计划45%)、物流收入+17.9%(计划+35%)、长租收入+12.1%(计划利润增速大于收入,23年盈利)、商业收入+14.3%(计划收入利润均增长)等均不及预期,包括股票回购、管理层增持其实都反映出管理层对市场的判断是不准确的。食品、教育等业务未提及,看来不是重点发展方向了。

8、新增用地中计容面积权益占比58.5%,总的存量中权益占比63.4%。新增项目权益占比达到近年的低点,看来企业在开发这一块偏保守。

9、现金分红率35.7%,正常水平。

10、应收账款75亿(主要是经营服务类业务产生),全口径经营服务业务收入512.6亿,占比14.6%,这个指标这些年连续上升,尤其是近三年。年均增长50%以上,超过收入增长,看来这个商业模式还是不太好。

11、有息负债中无抵押无质押比例95.2%,从20年开始占比逐年上升,看来融资渠道还是畅通的。

12、23年计划新开工1672.8万平方米(22年新开工1568.2万平方米),看来管理层判断房地产23年会比22年略好。计划竣工3227.2万平方米(22年竣工3629.1万平方米),占22年的88.9%。

13、港股配股13.05港币/股,筹资39亿港币。

14、万科管理层增持a股,均价17.5元。回购a股均价17.7元。

 15、22年员工总数历史性的减少,约-5.5%,但是薪酬却+19.3%,结合管理层普遍减薪来看,估计是减员的补偿的一次性支出。

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