1、归母净利润226.2亿，扣非197.6亿，收入5038.4亿，开发业务结算收入4444亿，经营服务类业务512.6亿(全口径)。根据郁亮透露服务经营类业务利润贡献整体为0，则开发业务净利润率=197.6/4444=4.45%。
2、净利润有调节迹象：利息资本化率59.3%，超历年惯例的50%以下;资产减值4.5亿，远低于21年35.1亿，而22年房地产行业调整明显;处置长期股权投资的收益由13.8亿大幅升至46.1亿，这还是在行情不好的情况下取得的。
3、负债率76.95%，从18年开始连续下降，尤其是近三年，下降明显，处于降杠杆阶段。
4、存货中已完工产品占比：10.8%，绝对值增加111亿，达到近些年的最高峰(往年最高8%左右)，去化不理想。
5、经营活动现金流净额27.5亿(21年41.1亿)，在销售大幅下降的情况下不容易。
6、经营服务类业务按合并归母净利润-开发及配套业务权益净利润毛估估在19年达到亏损峰值后逐年减亏，到22年约为3.6亿。
7、计划与实际的情况有出入，无论是开发业务的新开工面积(计划的81.7%)还是竣工面积(计划的93.1%)，包括经营服务类业务的收入增长：物业住宅收入+24.4%(计划25%)、万物梁行收入+28.3%(计划+35%)、万物为家收入+28.8%(计划45%)、物流收入+17.9%(计划+35%)、长租收入+12.1%(计划利润增速大于收入，23年盈利)、商业收入+14.3%(计划收入利润均增长)等均不及预期，包括股票回购、管理层增持其实都反映出管理层对市场的判断是不准确的。食品、教育等业务未提及，看来不是重点发展方向了。
8、新增用地中计容面积权益占比58.5%，总的存量中权益占比63.4%。新增项目权益占比达到近年的低点，看来企业在开发这一块偏保守。
9、现金分红率35.7%，正常水平。
10、应收账款75亿(主要是经营服务类业务产生)，全口径经营服务业务收入512.6亿，占比14.6%，这个指标这些年连续上升，尤其是近三年。年均增长50%以上，超过收入增长，看来这个商业模式还是不太好。
11、有息负债中无抵押无质押比例95.2%,从20年开始占比逐年上升，看来融资渠道还是畅通的。
12、23年计划新开工1672.8万平方米(22年新开工1568.2万平方米)，看来管理层判断房地产23年会比22年略好。计划竣工3227.2万平方米(22年竣工3629.1万平方米),占22年的88.9%。
13、港股配股13.05港币/股，筹资39亿港币。
14、万科管理层增持a股，均价17.5元。回购a股均价17.7元。
15、22年员工总数历史性的减少，约-5.5%，但是薪酬却+19.3%，结合管理层普遍减薪来看，估计是减员的补偿的一次性支出。
